4 этапа организации бизнеса по сдаче квартир посуточно

”Упаковка” квартиры для сдачи в аренду

Красивая упаковка важна сейчас для продажи любого товара. Наш бизнес не исключение. Профессиональное фото – необходимость в этом бизнесе. Помните, что вашим будущим клиентам интересно жилье, чьи фотографии выглядят в формате «гостиничный номер», а, значит, квартира должна выглядеть аккуратно, но без личностных особенностей. Так как впечатление о жилье потенциальный квартиросъемщик черпает из фотографий, поэтому его оттолкнут захламленные, мрачные, с перегоревшими лампами комнаты. Обязательный минимум, который должен быть на фото — «стратегически важные места» в квартире – это кухня, ванная комната, туалет и жилые комнаты. 

С чего начать бизнес по сдаче квартиры в посуточную аренду

Как начать сдавать свое жилье посуточно? Постарайтесь свести все риски к минимуму. Чего боятся все арендодатели? Порчи и кражи предметов и помещения, а также дублирование ключей. Но все беды можно заранее предусмотреть и принять меры. Как?

Например, от бытовых катастроф (затопления, пожара) спасет страховка: она стоит недешево, но зато делает жизнь хозяина более спокойной. Залог и штрафы за порчу имущества или самого жилья должны прописываться в договоре оказания услуг (в самом худшем случае их можно получить через суд). А от дублирования ключей можно спастись, имея двойные двери – отдавайте ключи только от наружного входа, а когда жильцы съезжают, закрывайте квартиру на все замки на обеих дверях.

Как выгодно сдавать посуточно квартиру официально? Это можно сделать тремя основными способами:

1. Самостоятельно.
2. Заключение договора о поиске постояльцев с агентством.
3. Заключение договора о передаче жилья в управления агентством.

Каждый из этих способов имеет свои плюсы и минусы.

Сдавать самостоятельно

Плюсы самостоятельной сдачи квартиры для посуточного съема:

• владелец получает всю сумму аренды целиком,
• контроль на всем протяжении процесса: от заезда до выезда квартирантов,
• возможность личного знакомства с будущими клиентами посредством соцсетей, телефонного и личного общения.

Минусы самостоятельной сдачи в аренду:

• необходимость посвящать поиску постояльцев много времени и даже денег для стабильного заработка,
• необходимость лично контролировать все действия: заключать договор аренды, передавать ключи, принимать комнату, производить уборку, пополнять запасы,
• необходимость регистрироваться как ИП или юрлицо и подавать налоговые декларации,
• высокий риск столкнуться с мошенниками.

Что указать в договоре посуточной аренды

Сдавать через агентства

Такой метод подразделяется на два основных типа взаимоотношений с агентствами: либо они лишь частично участвуют, когда занимаются поиском жильцов, либо они полностью перенимают на себя обязанности арендодателя, заключив с хозяином договор доверительного управления.

Плюсы от сотрудничества с агентствами при посуточной аренде для хозяина квартиры:

• снижение риска мошенничества и других неожиданных ситуаций со стороны съемщиков,
• получение на руки только денег без лишней суеты (поиска, заселения, уборки),
• экономия своего времени,
• стабильный поток жильцов.

Минусы от помощи агентов:

сравнительно небольшой доход (агенту, занимающемуся только поиском клиентов, нужно отдавать до четвери заработка; фирмы-управленцы же запросят не менее 50%).

Обязательно ли платить налоги

Российское законодательство обязывает всех граждан отчитываться обо всех полученных доходах ежегодно. Заработок от сдачи квартиры в аренду, пусть даже посуточную и всего раза два в месяц, тоже облагается налогом. Но можно ли его не платить?

Немало частников предпочитают не оповещать налоговые структуры о своем дополнительном доходе. И это может работать до тех пор, пока не возникнут непредвиденные обстоятельства, вследствие которых государственные органы прознают про «теневой» бизнес. Как? Угроза может исходить от жильцов смежных квартир. Например, если им мешают ваши постояльцы и они решают, что их соседи сдают квартиру посуточно, как бороться им за свои права? Обратиться в полицию, чтобы они разобрались с владельцем. Те, в свою очередь, поднимут всю информацию на хозяина квартиры и, если выяснится, что где-то он смухлевал, ему придется дорого заплатить за свое непослушание закону.

Как оплатить налог за сдачи квартиры в посуточную аренду

И наоборот, если собственник зарегистрируется как ИП и будет платить налоговые отчисления, он даже выиграет. Во-первых, налоги для него могут считаться по УСН (а это не 13, а всего лишь 6%)

А во-вторых, можно будет установить кассовый аппарат и выдавать официальные чеки, что немаловажно для таких клиентов, как командированые: им необходимо документальное подтверждение расходов на жилье, которыми их не обеспечит обычный владелец жилья

Итак, подводя итог, следует отметить, что бизнес по сдаче квартиру в аренду сопряжен с немалыми рисками. Но если владелец готов прикладывать время, средства и силы, то он может рассчитывать хотя бы на небольшой доход.

Читайте далее:

Как заработать на квартиру не имея квартиры и хорошего заработка

Как правильно продавать квартиру

Образец Договора безвозмездного пользования нежилым помещением

Скачать образец Договора аренды помещения

Что можно сдавать в аренду для бизнеса

Советы от бывалых инвесторов:

• Когда у Вас 1-3 квартиры, то этот процесс можно отладить самому. И он гораздо легче, чем работа по найму, потому что не требует Вашего постоянного присутствия в офисе в течение восьми часов в день.
• Когда мы сдаем жильё посуточно, то необходимо постоянно управлять бизнес-процессами. Будет лучше иметь десять студий в одном месте, ведь этот объект гораздо легче контролировать, чем десять квартир в разных местах. Более того, Вы можете снизить затраты, т.к. понадобится минимальное количество обслуживающего персонала.
• Чтобы получать пассивный доход, необходимо найти управляющего, наладить поток клиентов. Также позаботиться о качественной рекламе. Подберите сотрудника, который станет обновлять объявления на сайте, а также менеджера, который будет контролировать направление обслуживания.

Это только одна из стратегий, как можно увеличить свой доход. Этот метод подразумевает, что Вы действуете с помощью чужих объектов. Посмотрите, под другим углом. Можно покупать объекты и выплачивать свою ипотеку за счет чужих средств. То есть, совмещать бизнес со стратегиями инвестирования. Об этом в следующей статье.

С чего начать бизнес на аренде квартир?

Имея жилплощадь, человек может построить серьезный бизнес на аренде квартир. Можно предлагать апартаменты посуточно как для работников в командировках, так и для простых путешественников. Существует 3 способа построить дело на предоставлении квартир в аренду:

1. Имея свободные апартаменты. Это самый удобный и простой вариант. Многие скажут, что гораздо проще найти постоянных жильцов. Они будут регулярно вносить необходимую плату. Человеку не нужно постоянно доверять свою квартиру чужим ненадежным людям. Такая деятельность будет занимать мало времени и приносить постоянный доход. Однако посуточная аренда поможет заработать гораздо больше денег владельцу жилья.
2. Специально покупая квартиру. Этот вариант подходит для тех, кто решил всерьез на этом зарабатывать. Если денег на покупку жилья нет, то можно взять кредит или ипотеку. Тогда на быстрый заработок можно даже не рассчитывать: все средства уйдут на оплату долгов. Но если потерпеть, то в скором времени можно получать большую прибыль от бизнеса по сдаче квартир посуточно. Более того, человек навсегда обретает квартиру без опустошения своего кошелька.
3. Организовывая субаренду. Не все готовы решиться на такое. Этот вариант точно подойдет людям, которые не имеют своего жилья, но хотят получать деньги от аренды. Нужно всего лишь снять какие-то апартаменты на длительный срок. Потом их можно отдавать в аренду на несколько дней. Такое явление достаточно распространено в современных мегаполисах. Заплатив хозяину квартиры за месяц, человек отработает деньги примерно за 10 дней сдачи жилья на сутки.

Нужно зарегистрировать свое дело в налоговой инспекции. Это поможет избежать нежелательных проблем

В случае субаренды важно заключить договор с хозяином жилья и заверить его нотариально. Такие же действия нужно осуществлять с клиентами

Все это гарантирует успешность бизнесу на посуточной аренде квартир.

Критерии для сдачи квартиры

Если квартира в собственности, то нужно максимально выгодно преподнести имеющиеся местоположение недвижимости. При варианте с приобретением жилья в ипотеку, или оформлением субаренды район можно подобрать специально. Центр города традиционно цениться выше и имеет больший спрос. В спальных районах ценник ниже, но удобные транспортные пути и развитая инфраструктура позволят объявлению быть более востребованным.

Существует несколько критериев, по которым арендаторы оценивают квартиру:

• состояние площади — отремонтированная квартира цениться выше, поэтому нужно вложиться в косметический или капитальный ремонт;
• инфраструктура — рядом должны быть магазины, торговые центры, тренажерный зал;
• транспорт — туристам должно быть просто добираться до различных районов города, а командировочным работникам до центра;
• этаж и вид из окна — чем красивее пейзаж за окном, тем дороже можно оценить квартиру.

Необходимые затраты

Основные расходы связаны с приобретением предмета аренды. Их величина напрямую зависит от выбранного направления бизнеса. Дороже всего обходится недвижимость. Спецтехника и оборудование также стоит недешево. Сравнительно небольшие суммы придется вложить людям, которые предоставляют во временное пользование одежду и спортинвентарь. В последнем случае ассортимент продукции приходится постоянно пополнять. Если речь идет об одежде, то каждый сезон появляются новые модели, которые нужно приобретать для поддержания покупательского спроса.

С недвижимостью и оборудованием в этом плане значительно проще, но и эти объекты требуют расходов. Так, если возникнет необходимость в проведении капитального ремонта жилья или офиса, то все расходы несет собственник. Что касается оборудования, то оно нуждается в техническом обслуживании. Периодически возникает необходимость в замене масла и других расходников.

Сама предпринимательская деятельность также сопряжена с определенными затратами. Так, если компания или ИП использует для работы офис, то потребуется оплачивать его аренду, охрану, уборку. К обязательным расходам относится оплата труда наемных работников.

Если начинающий предприниматель оперирует скромным бюджетом, то допустимо устроить офис по месту своего проживания и на первых порах отказаться от наемных служащих.

Сдача квартир в аренду

Самым востребованным продуктом на рынке недвижимости являются именно квартиры. В особенности это касается больших населенных пунктов. В поисках лучшей жизни большое количество людей с пригороде перебираются жить в город. В результате возникает потребность в поиске жилья. Именно такая аудитория составляет основу клиентской базы.

На сегодняшний день квартиры можно сдавать как на длительный срок, так и посуточно. Каждый из этих вариантов имеет свои достоинства и недостатки. Поэтому, как предприниматель, вы должны тщательно рассмотреть эту информацию, а также соблюдать порядок сдачи квартиры в аренду.

Долгосрочная аренда квартиры

Чаще всего предприниматели предпочитают сдавать свою недвижимость на длительный срок. Достоинство такого варианта заключается в том, что не нужно ежедневно приходить на квартиру и делать там уборку после каждого последующего клиента, как это осуществляется при посуточной аренде жилой недвижимости. Дела здесь обстоят намного проще. Арендодатель просто приходит один или два раза в месяц, чтобы получить арендную плату и проверить состояние квартиры.

Чтобы сдать квартиру в аренду необходимо:

• Подать объявление. Для размещения такого объявления можно использовать как печатные газеты, так и интернет. Каждый из этих вариантов имеет высокую эффективность. Поэтому стоит использовать их оба.
• Привести квартиру в порядок. При необходимости здесь могут быть проведены ремонтные работы и приобретение мебели. Обустроенные квартиры с хорошим ремонтом стоят гораздо дороже.
• Вычислить арендную плату. Для этого нужно разделить стоимость квартиры на сто. При этом стоит учитывать, что на стоимость квартиры влияет ее месторасположение, квадратура, а также инфраструктура в районе.

Самое главное — это найти арендатора и заключить с ним договор.

Стоит ли заключать договор, и каким он должен быть?

Заключать договор или обойтись без него — вопрос спорный. Нередко при аренде жилья обходятся и без него, договариваясь обо всех обязательствах, правилах и условиях на словах.

Договор больше необходим жильцам — как документ, подтверждающий их право на проживание в квартире. Иначе (без договора) при первом же требовании владельца им предстоит съехать, даже если за проживание они заплатили и договорились жить следующие несколько месяцев. Такое может произойти как умышленно (когда владелец хочет просто обмануть жильцов), так и непреднамеренно (к примеру, владельцу срочно потребовалась крупная сумма, и он решил продавать квартиру).

Если договор заключается, то в нем в обязательном порядке должны указываться:

1. Паспортные данные владельца и всех жильцов.

2. Даты аренды.

3. Размер и условия оплаты и залога. Сколько платится ежемесячно, в каких числах. Для спокойствия жильцов можно прописать отдельным пунктом обязательство письменно подтверждать факт получения оплаты.

4. Характеристики сдаваемой площади: ее текущее состояние, наличие и состояние мебели и техники.

5. Точно прописанные условия, требования и правила. Желательно упоминать такие моменты, как количество проживающих (особенно это касается сдачи студентам), наличие домашних животных, размер и форма оплаты коммунальных услуг (в том числе и Интернета).

6. Условия досрочного расторжения договора и условия возврата средств в этом случае.

Образец договора аренды

Если вы не можете сделать это самостоятельно, но договор обязательно необходим — лучше обратиться за консультацией к юристу.

Как заработать на посуточной аренде квартир сегодня. Пошаговая инструкция

Повторюсь, я этим занимался давно, потом у меня изменились жизненные обстоятельства. Но бизнес этот житвет и развивается. Несмотря на то, что рынок потихоньку захватывают наиболее продвинутые игроки со своим штатом горничных, прачечными, системами учета и прогнозирования заполняемости, заработать на сдаче квартир на сутки можно и сегодня.

Пример рынка посуточной аренды крупного города

В настоящее время чтобы повторить все шаги успеха вам необходимо:

1. Снять квартиру на длительный срок. Можно снять квартиру частично меблированную и без бытовой техники, на первое время поставить из дома свое, либо купить за копейки на авито. Разместите на авито объявление в рубрике “спрос” о том, что вы хотите снять квартиру, так же расклеивайте объявления возле подъездов, на автобусных остановках с текстом “сниму квартиру”, и рано или поздно вы найдете квартиру от собсвтенника (не надо платить комиссию риелтору).
2. Собственнику вы говорите, что в квартире будут жить приезжие сотрудники организации (придумайте свою историю), у меня это был брат — владелец фирмы по строительству дорог. От собственника вам необходимо получить расписку о том, что вы оплатили деньги за месяц и депозит, также найдите необходимый договор в интернете. Неплохо, если вы сразу поставите в курс дела хозяина квартиры и прямо скажите что будете сдавать квартиру посуточно.
3. Далее необходимо разместить объявления с фотографиями и полным описанием квартиры на всех посуточных сайтах, просто в любом поисковике наберите “квартиры посуточно” и ваш город, регистрируйтесь на каждом из сайтов и размещайте свои объявления. 2 главных сайта — это Авито и Airbnb. Кстати, у меня есть список из более 40 сайтов, на которых вы сможете рекламироваться как платно, так и бесплатно, добавляйте меня Вконтакте, и я с радостью им с вами поделюсь.
4. Создайте группу вконтакте, сделайте визитные карточки и положите их в квартире, либо отдавайте в руки квартирантам. Кстати, я свои визитки раздавал таксистам, когда ехал на квартиру, просто говорил: “вы не против если я у вас рекламу оставлю?” — и давал несколько визиток.
5. Также вам необходимо запартнериться с людьми которые уже занимаются этим делом. Просто найдите квартиры посуточно в вашем городе, позвоните, познакомьтесь, скажите что будете направлять ему клиентов когда будет занята квартира и хотели бы получать подобное взамен. Необходимо 1-2 партнера, также общайтесь с партнерами об острых вопросах и учитесь на чужих ошибках.
6. Дополните квартиру всем необходимым для проживания: мебель, бытовая техника, постельные принадлежности и прочие мелочи.
7. Теперь вам необходимо сдать квартиру. Лучше всего сдавать не малолеткам для вечеринок, а взрослым командировочным, вахтовикам — серьезным людям, сразу по телефону фильтруйте таких людей. Вы берете арендную плату за сутки, заполняете договор плюс залог (1500 рублей, либо паспорт).
8. Далее вы принимаете ключи обратно, осматриваете квартиру, если все в порядке и на месте, возвращаете залог и расходитесь. Вы, естественно, наводите в квартире порядок и ищите новых клиентов. Также работайте над маркетингом, рекламируйтесь на радио, телевидении, делегируйте расклейку объявлений и расширяйтесь до мини-отеля квартирного типа.

Требования к договору субаренды

Договор аренды, субаренды жилья может составляться в свободной форме либо по шаблону. Главное, чтобы документ содержал всю необходимую информацию, а именно:

• сроки действия договора;
• размер, сроки, способы оплаты;
• условия внесения коммунальных платежей;
• опись имущества, состояние;
• указание естественного износа предметов, которые находятся в квартире.

Трехсторонних обязательств договора субаренды не предусматривают. Субарендатор и собственник между собой никак не связаны. Если сначала заключался обычный договор аренды, а потом были согласованы условия субаренды, нужно будет составить дополнительное соглашение.

Какие квартиры лучше сдавать посуточно?

1. Средний класс. Сюда входят недорогие квартиры в спальных районах (2000–3000 рублей в сутки) с неплохим ремонтом, качественной мебелью, базовым набором бытовой техники. Такое жильё снимают 45% клиентов;
2. Бизнес класс. Это жильё стоит немного дороже — до 4200 рублей в сутки. Обычно оно расположено ближе к центральным улицам или возле метро. Отличается хорошим ремонтом, полным комплектом бытовых приборов. Доля рынка — 30%;
3. Премиум класс. Выложить от 6000 рублей за сутки проживания готовы 15% только гостей. Жильё, как правило, находится в центре. Внутри можно увидеть безупречный ремонт, все возможные виды техники, стильную мебель и эксклюзивный интерьер;
4. Эконом класс. Самые недорогие объекты с ремонтом времен СССР и произведённой тогда же мебелью. Находятся обычно на окраинах, в старых домах с минимальными удобствами. Стоят до 1500 рублей в сутки, но привлекают только 10% клиентов.

Судя по отзывам, сдача квартир посуточно как бизнес подчиняется главному правилу риэлторов: чем меньше и дешевле помещение, тем больше денег оно приносит. Однако не стоит увлекаться жильём экономкласса: снимающее его клиенты приносят немало проблем

Лучше обратить внимание на массовый сегмент — квартиры среднего и бизнес класса. Но как узнать, будет ли на них спрос? Есть несколько признаков:

• Самыми востребованными являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Их предпочитают арендовать 75–80% клиентов;
• Расположение жилья зависит от аудитории. Деловым людям подойдут комнаты возле офисных центров, туристам — недалеко от вокзалов или исторических памятников;
• Помещения на первых и последних этажах арендуют на 10–15% реже, чем прочие виды посуточных квартир;
• Для всех категорий клиентов важна транспортная доступность. В крупных городах речь идёт о метро, в маленьких — о центральных маршрутах;
• Вид из окна мало заботит людей, планирующих только переночевать. Но красивый ландшафт может стать дополнительным преимуществом;
• Обязательным условием является близость магазинов, рынков и торговых центров. Второе, чем интересуются постояльцы — это кафе, рестораны и места отдыха;
• При прочих равных условиях жильцам может понравиться наличие домофона, консьержа, парковки, автономного отопления.

Правила составления договора

Бизнес на аренде квартир следует вести официально. Поэтому владелец недвижимости должен зарегистрироваться в качестве ИП, а также необходимо с каждым квартиросъемщиком составлять официальный контракт. Он обеспечивает защиту от возможных мошенников, а также регулирует отношения, возникающие между двумя участниками сделки.

Желательно заранее изучить все тонкости бизнеса на посуточной аренде квартир, чтобы защититься от нерадивых или вовсе опасных арендаторов. Для заключения контракта может использоваться стандартная форма договора. В нее включаются следующие сведения:

• дата и место, где заключается сделка;
• информация о владельце недвижимости;
• сведения о квартиросъемщике, представленные его ФИО, данными из паспорта, местом прописки и контактным телефоном;
• стоимость посуточной аренды;
• срок, в течение которого сделка является действительной;
• предмет договора, представленный определенной квартирой, причем непременно указывается ее адрес, площадь, а также другие значимые характеристики, позволяющие легко идентифицировать данную недвижимость;
• права и обязанности, которые появляются у каждого участника сделки после подписания данного документа;
• ответственность сторон, заключающаяся обычно в возмещении ущерба при нанесении какого-либо вреда недвижимости или предметам интерьера.

К договору формируется специальная опись имущества, имеющегося в квартире

При ее составлении важно не только перечислять все имеющиеся ценные атрибуты, но и указывать их стоимость. Перед тем как арендатор покинет недвижимость, владелец объекта может провести проверку, чтобы убедиться в наличии и целостности всего имущества

Бизнес на посуточной аренде квартир с нуля начать достаточно просто, но для прибыльной и безопасной деятельности важно учитывать множество требований и нюансов.

Ответственность за неуплату налогов

Если арендодатель скрывает доход и не платит никаких налогов, при выявлении этого факта с него взыщут не уплаченный НДФЛ и штраф в размере 20% или 40%, если докажут, что неуплата совершена умышленно, — такую ответственность устанавливает . Взыскания производятся не более чем за последние три года.

В отдельных случаях возможна ответственность вплоть до уголовной, если сумма неуплаты за три года составила 2,7 миллиона рублей или больше. В таком случае не исключено даже лишение свободы до трех лет — уголовная ответственность за уклонение от уплаты урегулирована ст. 198 УК РФ.

• 2021-10-14 07:10:02
  В последнее время российские власти серьезно озадачились вопросом вывода рынка аренды недвижимости из тени. В частности, есть инициатива ввести налоговый вычет на сумму арендных платежей. Если ее примут, арендаторам станет гораздо выгоднее вести с арендодателями официальный диалог и заключать договоры, чем сотрудничать негласно. Для арендодателей это сильно усложнит уклонение от фискальных платежей — платить налог с аренды недвижимости придется, ведь и налоговикам станет гораздо проще находить нарушителей.

• 2021-10-19 11:15:07
  Добрый день.Подскажите пожалуйста.Проживаем в квартире свекрови.Она с нами не прописана, но по документам является покупателем.Я,т.к. являемся малоимущей семьей подала заявление на субсидию на оплату жкх.Сейчас звонят из соц.защиты и просят привезти договор найма между нами и свекрови.Стоит ли его оформлять,ведь ей придется платить налоги?

• 2021-10-19 11:28:14

  кристи, сделайте договор безвозмездного пользования с оплатой жкх и не придется ей платить налоги